Legislação

                                           Pacote de Habitação 2026 — O que muda

                                              Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio

 

O Governo publicou um pacote fiscal com medidas concretas, e já em vigor. O Decreto-Lei n.º 97/2026 saiu em Diário da República a 20 de maio e traz mudanças que afetam senhorios, inquilinos, promotores e quem quer comprar casa pela primeira vez

 

O essencial:

A.      Construir e reabilitar fica muito mais barato

A medida mais falada é também a mais impactante para o setor: o IVA na construção e reabilitação de imóveis passa de 23% para 6%. Mas há condições: o imóvel tem de se destinar a habitação própria e permanente (até 660.982€) ou a arrendamento com rendas até 2.300€/mês.

A medida aplica-se retroativamente a projetos iniciados desde setembro de 2025. E quem esteja a construir a própria casa pode ainda pedir à Autoridade Tributária a devolução da diferença de IVA já pago (tem 12 meses após a licença de utilização para o fazer).

B.      Arrendamento

>        Contratos de arrendamento com rendas até 2.300€/mês e duração mínima de três anos passam a pagar apenas 10% de IRS sobre os rendimentos. 10%, face aos 28% que eram a norma. A medida vale até 2029 e produz efeitos desde 1 de janeiro deste ano.

>        As empresas proprietárias de imóveis passam a tributar apenas metade do valor das rendas em IRC, desde que pratiquem preços moderados.

>        Se arrenda casa, para a sua declaração de IRS: o valor que pode deduzir sobe para 900€ este ano e para 1.000€ a partir de 2027.

>        Arrendamento a longo prazo

O decreto cria também uma figura nova: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). São acordos entre investidores e o IHRU com duração até 25 anos, pensados para quem queira construir ou reabilitar para arrendar a preços acessíveis. Em troca, isenção de IMT, Imposto do Selo e IMI nos primeiros 8 anos, entre outros benefícios.

>        Comprar a primeira casa com menos impostos

>        Quem compra pela primeira vez uma habitação de custos controlados, com valor até 324.058€, fica isento de IMT.

>        Já os não residentes que queiram investir em imobiliário ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%. No entanto, só beneficiam dela se colocarem o imóvel em arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

>        Venda da casa

>        Quem venda uma habitação e reinvista o valor em imóveis para arrendamento com rendas moderadas pode ficar isento de IRS sobre as mais-valias. O prazo para reinvestir é até 24 meses antes da venda ou 36 meses depois.

 A maioria das medidas está garantida até ao final de 2029. Os benefícios no IRS já se aplicam a este ano. Quanto ao IVA na construção, entra formalmente em vigor no início de julho, mas já abrange obras iniciadas desde setembro passado.       

O presente documento destina-se a esclarecer dúvidas relacionadas com os deveres de reporte regular de informação à CMVM decorrentes do Regulamento da CMVM nº 1/2017, que foram alterados pelo Regulamento da CMVM nº 6/2020.

Aprova normas de proteção do consumidor de serviços financeiros, alterando os Decretos -Leis n.os 3/2010, de 5 de janeiro, 74 -A/2017, de 23 de junho, 80 -A/2022, de 25 de novembro, e 27 -C/2000, de 10 de março, e a Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro

A CMVM terminou uma ação de supervisão que pretendeu avaliar a qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis elaborados pelos peritos avaliadores de imóveis utilizados na valorização de imóveis detidos por organismos de investimento imobiliário. Neste exercício foram abrangidos 32 peritos avaliadores de imóveis, 72 relatórios de avaliação de imóveis e 13 entidades gestoras de organismo de investimento coletivo. A análise em causa incidiu fundamentalmente sobre a aplicação dos algoritmos e das metodologias utilizadas nos processos de avaliação preconizados pelos peritos avaliadores de imóveis e a justificação apresentada para os respetivos parâmetros utilizados, tendo sido identificadas diversas deficiências. A estas somam-se fragilidades nos processos de revisão e validação dos relatórios de avaliação implementados pelas entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento mobiliário, bem como na implementação de procedimentos de fiscalização consequentes pelas entidades depositárias desses organismos e respetivos auditores. Considerando as deficiências dentificadas na qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis, bem como as fragilidades nos processos de revisão e validação dos relatórios de avaliação, entendemos relevante partilhar a conclusão da referida ação de supervisão, e respetivas recomendações, pelo mercado em geral. Nessa medida procedemos à emissão de um conjunto de recomendações, tendo presente os deveres subjacentes a uma atuação diligente e profissional, a serem tidas em consideração pelos vários intervenientes no processo de valorização dos ativos imobiliários, designadamente no que respeita à elaboração, utilização e validação dos relatórios de avaliação de Imóveis.

A Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, veio regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões («peritos avaliadores de imóveis»). O n.º 1 do artigo 7.º da Lei n.º 53/2015, de 14 de setembro, determina a contratação de um seguro para garantia da responsabilidade civil profissional dos peritos avaliadores de imóveis, fixando ainda o capital mínimo deste. Por sua vez, o n.º 5 do artigo 7.º da referida lei estabelece que os demais requisitos e condições do seguro de responsabilidade civil profissional dos peritos avaliadores de imóveis são fixados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, nomeadamente quanto às franquias, âmbito territorial e temporal, direito de regresso e exclusões. A presente portaria, em cumprimento do disposto no n.º 5 do artigo 7.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, estabelece os demais requisitos e condições a preencher pelo contrato de seguro de responsabilidade civil a subscrever pelos peritos avaliadores de imóveis.

Regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional

Identificação das licenciaturas e bacharelatos que habilitam ao exercício de funções de perito avaliador